A Prefeitura de Vitória tem três frentes de incentivo no Centro: ISS reduzido para algumas atividades, desconto ou isenção de IPTU para imóveis de preservação e de retrofit, e o novo Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), de julho de 2026. Cada um tem regras próprias. Veja o que vale para empresas e o que vale para donos de imóveis.
O que é o Centro e a Cidade Alta
O Centro é o bairro que concentra o conjunto de edifícios mais antigo de Vitória, segundo a própria Prefeitura. Foi por isso que ele foi escolhido para a Lei do Retrofit. A Cidade Alta é a parte histórica do Centro, onde fica o Palácio Anchieta, sede do Governo do Estado, na Praça João Clímaco.
Um cuidado: nem todo órgão público fica no Centro. A Prefeitura (Palácio Jerônimo Monteiro) fica em Bento Ferreira, e a Junta Comercial (JUCEES) fica em Santa Lúcia.
ISS de 2% para atividades do Centro
A alíquota geral do ISS em Vitória é de 5%. Para estimular a revitalização, a Prefeitura reduz o ISS para 2% para atividades consideradas relevantes que estejam ou venham a se instalar no Centro, como seguros, arquitetura, urbanismo, ensino, advocacia, contabilidade e estacionamento. A Lei 9.884/2022 incluiu agenciamento de mão de obra e vigilância, representação comercial, coworking e serviços combinados de apoio a edifícios.
Os requisitos principais:
- recolher ISS na modalidade variável e não ser optante do Simples Nacional;
- estar regular com o ISS;
- ter inscrição municipal dentro da área delimitada;
- cumprir pelo menos uma condição do Decreto 22.344/2023: gerar empregos, ter os veículos emplacados em Vitória ou ser proprietário ou locatário de imóvel na área.
O pedido é feito por requerimento, com o formulário de redução de alíquota do Centro disponível na página do ISSQN da Prefeitura. A Carta de Serviços pede, entre outros documentos, o contrato social e o cartão CNPJ. O decreto exige ainda a prova da condição escolhida: lista de empregados com comprovante de residência, documentos dos veículos ou comprovante de propriedade ou locação do imóvel. O benefício vale a partir do mês seguinte ao pedido. Em 2021, a Prefeitura prorrogou o incentivo até 2026. Não encontramos nova prorrogação publicada, então confirme a vigência com a Secretaria de Fazenda antes de planejar 2027. Os detalhes estão em ISS reduzido no Centro de Vitória.
IPTU: Lei do Retrofit
A Lei 9.882/2022, a Lei do Retrofit, incentiva a modernização de prédios antigos do Centro. Para aderir, o imóvel precisa passar por melhoria integral das fachadas, coberturas e áreas comuns, com atualização das instalações, aproveitando a estrutura existente e recebendo um novo uso.
Em troca, os parâmetros construtivos são flexibilizados e o proprietário recebe isenção total de IPTU por 5 anos, contados da emissão do Alvará de Execução. Se o imóvel for destinado à habitação de interesse social, o benefício se estende por mais 5 anos.
Em 2023, a Lei 9.974 ampliou o Retrofit para a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), que inclui Parque Moscoso, Vila Rubim, Ilha do Príncipe, Mário Cypreste, Ariovaldo Favalessa e parte do Forte São João. Segundo a Prefeitura, nessas áreas novas a ampliação não dá benefício fiscal, só facilita a regularização da obra.
IPTU: imóveis de preservação e tombados
Independente do Retrofit, proprietários de imóveis identificados como de interesse de preservação ou tombados recebem desconto de 50% a 100% no IPTU (Lei 4.476/1997, regulamentada pelo Decreto 14.072/2008). O desconto depende do estado de conservação e há vistoria anual.
O programa ReAC, de 2026
Em julho de 2026, a Prefeitura lançou o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), pelo Decreto 27.034, publicado em 16/07/2026. Ele vale para a ZEIU 1, que inclui o Centro Histórico. As principais medidas divulgadas:
- Alvará de obra automático: projetos de novas edificações, requalificação, retrofit e habitação de interesse social recebem licenciamento simplificado, com alvará de execução eletrônico emitido no protocolo.
- Transferência do potencial construtivo: donos de imóveis históricos podem converter o potencial de construção em certificado negociável e usar o valor no restauro.
- Combate ao abandono: prevê arrecadação de imóveis abandonados, edificação compulsória e IPTU progressivo no tempo.
- Gabinete de Inteligência e Transformação Territorial: nova unidade da Secretaria de Desenvolvimento da Cidade para coordenar o licenciamento.
A Prefeitura projeta R$ 6 bilhões em investimentos privados e 27,5 mil novos moradores. São estimativas do programa, não resultados.
O ReAC se apoia no Plano Estratégico de Conservação Integrada da Área Central, lançado em 2023 para 14 bairros, entre eles Centro, Vila Rubim, Parque Moscoso e Piedade.
Resumo: qual incentivo serve para você
| Incentivo | Para quem | Condição principal |
|---|---|---|
| ISS de 2% | Empresas de atividades elegíveis | Fora do Simples, inscrição na área e um requisito do Decreto 22.344/2023 |
| IPTU zero por 5 anos (Retrofit) | Proprietários de imóveis no Centro | Obra de retrofit aprovada |
| IPTU com 50% a 100% de desconto | Proprietários de imóveis de preservação ou tombados | Bom estado de conservação |
| ReAC | Quem vai construir ou reformar na ZEIU 1 | Projeto dentro das regras do programa |
E para quem só quer o endereço no Centro?
Para a maioria das pequenas empresas, os incentivos de IPTU e do ReAC interessam pouco, porque elas não são donas de imóvel. O ganho direto pode vir do ISS, se a atividade for elegível e a empresa estiver fora do Simples. Fora isso, o Centro oferece um endereço comercial em área que a Prefeitura está requalificando, perto do Palácio Anchieta. A Base Work fica na Cidade Alta, e o endereço fiscal pode ser contratado nos planos. Antes de decidir, faça a conta do ISS com o seu contador: para uma empresa do Simples Nacional, o incentivo do Centro não se aplica. Para comparar alternativas de espaço, veja coworking ou sala comercial em Vitória.
Perguntas frequentes
Quem tem direito ao ISS de 2% no Centro de Vitória?
Empresas de atividades consideradas relevantes para a revitalização, como advocacia, contabilidade, arquitetura, ensino, representação comercial e coworking, que não sejam do Simples Nacional, tenham inscrição municipal na área e cumpram um requisito do Decreto 22.344/2023.
Como funciona a isenção de IPTU da Lei do Retrofit em Vitória?
O proprietário que faz retrofit de imóvel no Centro, com melhoria integral de fachadas, coberturas e áreas comuns, fica isento de IPTU por 5 anos a partir do Alvará de Execução, com mais 5 anos se o imóvel for para habitação de interesse social.
O que é o ReAC de Vitória?
É o Programa de Reabilitação da Área Central, criado pelo Decreto 27.034/2026. Ele simplifica o licenciamento de obras na ZEIU 1, permite transferir potencial construtivo de imóveis históricos e cria instrumentos contra o abandono de imóveis.
Fontes
- Prefeitura de Vitória, IPTU (Retrofit e imóveis de preservação): https://www.vitoria.es.gov.br/prefeitura/iptu
- Prefeitura de Vitória, ISSQN: https://www.vitoria.es.gov.br/prefeitura/issqn
- Prefeitura de Vitória, Carta de Serviços: ISSQN, redução de alíquota: https://cartadeservicos.vitoria.es.gov.br/areas/16-Fazenda/servicos/567-ISSQN-Reducao-de-Aliquota/
- Prefeitura de Vitória, prorrogação do ISS reduzido no Centro (30/07/2021): https://m.vitoria.es.gov.br/noticias/noticia-43342
- Prefeitura de Vitória, lei que prevê redução de impostos e estimula a economia é sancionada (11/10/2022): https://m.vitoria.es.gov.br/noticia/lei-que-preve-reducao-de-impostos-e-estimula-a-economia-e-sancionada-em-vitoria-46184
- Decreto Municipal nº 22.344/2023 de Vitória (requisitos do ISS reduzido no Centro): https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=446224
- Prefeitura de Vitória, Retrofit: sancionada lei que contempla novos bairros (17/10/2023): https://vitoria.es.gov.br/noticia/retrofit-sancionada-lei-que-contempla-novos-bairros-no-projeto-48977
- Prefeitura de Vitória, Prefeitura lança programa para revitalizar o Centro (ReAC, 20/07/2026): https://www.vitoria.es.gov.br/noticia/prefeitura-de-vitoria-lanca-programa-historico-para-revitalizar-o-centro-e-destravar-mais-de-r-6-bi-56902
- Prefeitura de Vitória, Vitória lança plano para conservação integrada do Centro (21/08/2023): https://m.vitoria.es.gov.br/noticia/vitoria-lanca-plano-para-conservacao-integrada-do-centro-48497